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“非法转租”,租赁合同的法律问题

2018-05-19 来源;四川卓别律师事务所

【案情分析】房屋转租的法律效力

【案情简介】

2014年10月,王某与某市城投公租房建设有限公司签订了租赁合同,承租了该商铺房屋,租赁期限为2年。合同约定,在租赁期限内,如未经某市城投公租房建设有限公司同意,王某不得擅自将房屋转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人。同年10月,王某私自与赵某签订了为期两年的《商铺租赁合同》,赵某承租后对店铺进行装修并办理了工商营业执照。

由于种种因素,店铺的生意一直处于亏损状态,赵某从2015年7月1日起开始拖欠租金,王某多次催要无果。

无奈之下,王某一纸诉状将赵某告上了沙坪坝区人民法院,请求解除两人签订的商铺租赁合同,由赵某支付房租及将房屋恢复原状的费用,同时支付违约金若干元。

【案件处理情况】

法庭上,被告赵某辩称:该商铺的所有权并非原告王某,该房屋系原告非法转租,且由于原告的欺诈行为导致他与原告签订《商铺租赁合同》,不但可以不支付租金,原告你还得赔偿被告店面装修损失费,驳回原告对被告的诉讼请求。

法院经审理认为

王某与赵某双方于2014年10月15日签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效,双方均应按约定享受权利和履行义务。

本案赵某2015年7月1日起的租金至今未再向王某交纳,王某以赵某拖欠租金为由,起诉要求解除租赁合同,符合法律规定,法院予以支持。因合同解除,赵某之占用已无合法根据,自然应当负有交还房屋之义务。

关于赵某主张的恢复原状之费用问题。从双方签订的租赁合同内容来看,双方约定合同期满后柜台的改善或增设他物的可移动设备设施由赵某自行处理,但未有关于拆除其他装饰物并恢复原状之约定。现王某再行要求赵某赔偿恢复原状的费用,于法无据。

法院还认为,赵某与王某签订的租赁合同第十八条还特别约定,在合同期内若因王某转租造成房屋产权方要收回租赁权,同时给赵某造成损失的,由王某承担赔偿责任。且赵某在申请上述个体工商户注册登记时提供给工商行政管理机关的租赁合同显示,赵某对于涉案店铺的所有权属于某市城投公租房建设有限公司知情。

据此,法院一审判决被告赵某归还王某店铺,支付租金,违约金。

一审判决后,赵某在法定期间内提起上诉。

二审法院认为关于涉案租赁合同的转租问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。本案中,直至二审法庭辩论终结,针对王某的转租行为,某市城投公租房建设有限公司仅要求王某予以整改,无证据显示其要求与王某解除租赁合同或者认定涉案转租合同无效。可见,本案王某与赵某间的转租合同并未因出租人某市城投公租房建设有限公司请求认定转租合同无效而受到影响,故本案转租合同有效,对签约双方具有约束力。

二审法院维持一审法院判决的支付租金,违约金,同时确认店铺的交还时间。

【律师意见】

承租人以出租人非法转租,该租赁合同是否无效?

律师认为,从本案查明的事实而言,根据《合同法》及《城镇房屋租赁合同解释》规定,王某与赵某签订的《商铺租赁合同》有效。依据《合同法》225条规定,承租人对租赁物享有收益的权能,租赁期间承租人擅自转租收取的租金合法,对出租人不构成不当得利。王某有权收取相应的租金。同时《最高人民法院审理城镇房屋租赁司法解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。本案某市城投公租房建设有限公司仅要求王某予以整改,并未要求确认涉案转租合同无效。

故本案转租合同有效,对签约双方具有约束力。

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