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四川卓别律师提醒:我们在购买二手房时需要注意的事项

2018-06-07 来源;四川卓别律师事务所

买二手房注意事项有哪些?买房对于绝大多数普通老百姓来说都是人生中的头等大事,购买二手房和买新房完全不一样,新房主要和开发商打交道,二手房打交道的可就多了,中介、房东……中间各种环节都需要我们注意,这时候最怕的就是吃亏,可偏偏买二手房注意事项多,一不小心就会掉坑里,甚至惹上官司。今天就为大家整理好了买二手房注意事项有哪些,快来参考看看吧。

01核实卖方身份选择可靠中介

核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两清。现在二手房市场有很多不规范的行为,诸如吃差价的行为,很多买房人面对的是房屋的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家,在这过程中就会发生比较大的价差,可能这套房子132万拿来,可能140万卖给你,实际上买卖双方都有损失,有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为,但是很多购房人不知道。买二手房注意事项之一是如果选择中介机构,必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

02核实房屋是否允许买卖,确保信息真实

需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法,标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,买主应当对此有所了解。此外,军产、院产、校产的公房一般与本单位的场所在一个大院里,上述单位一般被列为特殊单位,这种公房单位没有同意之前,不可能取得上市资格。

需要在签字之前确定房产证、身份证、签署合同人要统一。基本信息以产权证上注明的为准,包括地址、门牌号、面积、户型等等,一定要严格填写。其是面积,一定要对照清楚,赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。

03必须所有产权人到场签字

根据相关规定,签署二手房买卖合同,需注意产权证上的名字与房主是否一致,产权的性质和内容,包括面积、地址及标准价房的分配比例,如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的。专家建议,签合同之前做一次产权调查,房子到底有几个产权人,签约时要所有产权人全部到场签字,并核实所有人的身份证件。如果有产权所有人不能来签约,则需要求此人出具书面的授权委托。

买二手房注意事项之一是如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的,根据《指导意见》规定,夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋,未经对方同意,擅自以自己名义转让给他人,买房人为善意购买的,可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋权转移登记,其他共有人要求追回该房屋的,法院不予支持。

同时,还要验看正本、查询产权证的真实性。此外,还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房,产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度,也牵涉到买房收益的分配问题,终影响到二手房买卖合同的签订。

04合同要正规,条款要明晰

首先,合同需要是正规合同,几家比较大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通过中介,自行交易的二手房,也可以从当地的房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本,具体签约时可根据具体情况,在合同范本的基础上做改动。需要提醒的是,买卖合同大多由卖方提供,买方这时候就要注意,卖方是否做了改动,可提出自己的意见看法。合同的正规与否是买二手房注意事项之一。那么一份正规的合同有哪些是需要注意的呢?

1、关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

2、明确房款付款方式和时间

这个环节容易出现纠纷,因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。具体到签署合同时,需要对付款方式,包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定,简单说就是一切和钱有关的环节,都应该写入合同。

3、明确违约责任

俗话说,丑话说在前头,为了保障自身利益,必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金。另外,违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。

4、注意合同中有无霸王条款

合同是房产交易最重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隐藏有霸王条款。比如违约责任不对等,延期交房可以免责等。

5、明确户口迁出期限

二手房还要注意确定交房的时间和条件,比如一定期限内原房主搬出,清空房屋等。

还有就是物业费、水费、燃气费、电费等生活费用要提前写入合同,如果有拖欠要写清楚何时交清,如果发生纠纷算谁的责任等。

最后对于购买学区二手房的购房人最应该注意,就是明确规定好过户时间和原房主户口迁出的时间在签订合同时,一定要注明卖方迁出户口的期限,这也是买二手房注意事项。

您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务,可以采取保留部分尾款,等到其迁出后再付,或者约定一个违约标准,如果房主晚迁出一天,就要支付一定数额的违约金。

05小心房款和产权的交接,保证产权顺利过户

不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

在某些时候购房者明明该付的款项已经全部付完,却被告知房子无法过户。明明已经全部留意了买二手房注意事项,那么无法过户这是为什么呢?下面就由小美来告诉各位购房者,二手房在哪些情况下是不能过户的。

1、房产证被抵押在银行的情况下

有些购房者在房产交易的过程中,原房主因为房屋贷款还未还清,导致房产证还抵押在银行,往往购房者在交了首付后才得知因房产证被抵押在银行而无法过户。

要想过户,只能先还请贷款,才能将房产证拿回从而顺利过户,如果房子还做了其它担保欠款,也必须先还清,才能办理过户。有些人会选择替原房主还清贷款,但是这样不仅很没有法律保障,而且自身还要承担很大的风险。

2、房屋其他产权人未同意卖房的情况下

有些房屋的产权人不止一个,如果在卖房时,只有一个产权人签字同意卖房,该合同无效。即使过完户,只要未签字的产权人追究起来,也只能退房。在过户时,必须要房产证上所有产权人到场签字,即使有人来不了,也要有授权书,委托他人来签字。

3、房屋被查封的情况下

有些人在进行二手房交易时没有通过靠谱的中介机构,所以导致有时候交易的是被查封的房屋,直到过户时才发现交易的房屋已经被查封,这样的房屋在查封期间肯定无法过户。

4、经济适用房未满五年的情况下

在满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的,并不会受法律保护。但在现实情况中,一般都是双方私下约定满五年之后再过户,但是在法律上此约定无效。

有时在未满五年之前,因为房价出现了上涨,好多卖家都感觉卖亏了,都会以经济适用房未满五年,国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效。而法院也会依法认定合同无效,买家不得不返还房屋。

因此经济适用房如果未满五年,是肯定无法过户,在交易过程中,也要承担极大的风险。

5、未解除抵押的房产

未还清银行贷款的房子叫抵押房,根据规定,必须是无抵押状态的房产才能办理过户。购买此类房子,买家需要先到银行办“解押”(所谓“赎楼”)。

以上就是几种常见的房屋无法过户的情形。在此小编要提醒各位购房者在进行房屋交易时,一定要提前了解好该房屋是否可以正常交易,正常过户。

06保留所有证据

买套二手房过程漫长又复杂,即便白纸黑字地签了合同,但只要没有过户,房东都有可能毁约。建议一开始就保留所有相关证据,一旦发生纠纷,也有助于维护自身权益

过户是购房过程中重要的一步,只有当房子过完户后,这所房子才真正的属于购房者。

买二手房注意事项多多,在必要时,可以选择相关的法律人士来协助交易,这样可以让自己在交易过程中降低风险。

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